文．莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:

台北市高先生問：台北市政府宣布9月1日後取得使用執照的新屋，亦必須取得無違建證明。柯Ｐ市長的這項新政策行得通嗎？台北市的新舊違建，未來會怎樣呢？

A:

根據媒體報導，台北市政府規定，從今年9月以後取得使用執照的新建物，在辦理第一次所有權登記，或因買賣、交換、贈與或信託辦理之所有權移轉登記時，必須有開業建築師開立「3個月以內有效證明無違章建築事實」之證明文件，目的在防止新違建一再出現。

此項新政策的立意雖然甚好，但執行上恐怕有些難度，因為，要開業建築師開立「3個月以內有效證明無違章建築事實」部分，據了解，每個簽證案只收費3000元，日後卻可能要擔負很大的責任(如簽證不實)，相對於其建案規劃設計費動輒數百數千萬，甚至上億元的開業建築師來說，區區3000元恐怕很難找到認真負責的建築師。

再者，很多違建，其實都是在取得使用執照或交屋後，包括有不少中古屋係由承購戶買進後，自行進行二次施工的室內違建，而這些違建往往很難稽查得到，即使建管人員接獲檢舉，也因室內空間屬於私領域，一旦住戶拒絕，建管人員仍舊不得其門而入。

前不久柯市長發布新聞，揚言大量拆除226戶違建，但違建複查時，卻還有高達130件無法進屋察看、14件在檢查後自行恢復原狀，由此可見，違建之處理的確不是一件容易的事。

就事論事，台北市作為一個國際的都會城市，隨處可見屋頂上的違建，以及老舊窳陋的建築，造成市容景觀醜陋無比，實非市民之福。柯市長與其在新、舊違建上大作文章(績效仍尚待觀察)，還不如積極推動都市更新，透過都市再生徹底改造城市新風貌。

其次，就一般民眾而言，也可趁此機會真正認識違建。至於何謂「違章建築」？一般而言，室外違建包括一樓前、後院、騎樓、開放空間一樓平台、法定空地、防火巷、屋頂平台、露台、天井加蓋等；室內違建則包括陽台外推，甚至亦有再向外延伸並加裝鐵窗以增加使用空間者。另外，如上下樓層打通、夾層、更改隔間等，都屬違章行為。

基本上，由於建物違章行為發生之後大都有經過裝潢處理，乍看之下很難分辨出何處是違建，導致不乏先蓋好違章建築再出售牟利之情事，因此購屋之前不得不明察秋毫。

一般而言，被認定為違章之建築，係指未按照建築法規如建蔽率、容積率等相關規定申請建造執照，而擅自建築者，除非是建造執照所核准範圍，否則均屬違章建築。

換言之，購買預售屋時，只要是領取使用執照之後再二次施工者，幾乎都是違章建築，最常見之實例包括室內夾層、陽台外推；至於中古屋，除可核對使用執照之竣工圖外，亦可依建物所有權狀所記載之建號，至地政事務所申請建物測量成果圖，即可一覽無遺。

一般最常見的違章建築，除前述之室內夾層與陽台外推外，尚有屋頂平台、露台、前院、後院、屋側、法定空地，甚至占用防火巷而擅自增建者，此一情況尤以一樓店面最為嚴重；其次，另一種較不容易被發覺的則是室內違建，例如將上下樓層打通為樓中樓，或為增加室內使用空間，而擅將鋼筋混凝土牆或剪力牆拆除，此不僅會影響到建物結構安全，如不幸因天災而導致建物倒塌，還得吃上公共危險罪官司。

為避免買到有違建的房子而仍不自知，民眾購屋之前不妨針對以下四大要點詳細查閱相關資料。

一、地籍圖謄本：憑土地所有權狀所記載之地號，至地政事務所申請地籍圖謄本，可瞭解建物之土地面積、形狀、位置、界址以及鄰地之相互關係，藉此即可發現違章建築的所在位置。

二、建物測量成果圖：憑建築改良物所有權狀所記載之建號，至鄉鎮區公所(有些地區為縣政府)申請建物測量成果圖，由於此圖係地政機關依建造執照之設計圖實地測量繪製而成，藉此可確定主建物包括室內各空間之所在位置，以及陽台、露台、平台、花台、雨遮、樓梯等附屬空間，甚至停車位等相關位置，如此，不論是增建、擴建或夾層等違建皆可一覽無疑。

三：使用執照竣工圖：當賣方告知「使用面積」大於「權狀面積」時，即可針對建物結構設計詳細檢視一番。一般建物前後陽台之寬度大都為1至1.5公尺，並且在陽台與主建物銜接處均設計有樑柱，購屋時如發覺相關位置有異，即可要求賣方出示原設計圖，或至大樓管理委員會查閱使用執照之竣工圖，以明真相。

四：土地使用分區證明：看屋時如發覺左鄰右舍有小型工廠，或樓梯間設計較為寬敞、電梯容量特別大等情事，很可能就是原係違法產品，其後再被「合法化」之工業住宅。如欲瞭解其真相，可先至地政事務所申請地籍圖謄本，再憑此至鄉鎮區公所申請土地使用分區證明，即可確定建物所在位置，究竟為住宅區或工業區。

購屋置產所費不貲，除了要重視大、小環境之外，更要格外留意建物本身是否有違章建築，以兼顧生活品質與居家安全，絕對不要因為不了解違建，最終平白無故多花一筆冤枉錢。

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