【財訊快報／劉居全報導】2018年將進入尾聲，今年經濟受貿易爭端影響打擊全球經濟信心，加上全球股市大幅修正，國際資金撤離使台股跌破萬點，美國持續升息讓全球處在一個緊張的情緒；反觀國內商用不動產可說是百花齊放，中美貿易戰使得台商及壽險業逆流回台灣投入商用市場，建商積極購地插旗商辦。此外，自2016年被打入冷宮的地上權在今年反轉出現亮眼成績，預估2019年商用市場受台商回流影響，仍以工業地產為主軸，看準商辦大樓汰舊換新需求浮現，建商將持續投入。

信義(9940)全球資產經理王維宏表示，2014年以來土地市場因房市修正交易急凍，建商躊躇不前，不敢積極獵地，今年大型建商積極搶精華地，各地出現標售熱潮，屢屢創下單坪新高。內湖土地更出現一地難求的情形，華固、長虹買潭美段土地，預計開發商辦大樓，而大型企業包含台塑、台壽搶進內湖購置整棟辦公大樓。

王維宏進一步指出五大趨勢，持續看熱商用不動產，其中一是售價租金續漲 頂級辦公成為主力:依據信義全球商辦報告顯示，連三季租金售價雙雙上漲，大型企業持續擴編搬遷潮浮現，一次躍向頂級商辦，使得頂級商辦101大樓及南山廣場租金行情在今年屢創新高，近而帶動A辦租金行情上漲，而未來無新辦公大樓釋出，商辦租金勢必會再漲一波。展望2019年，台灣政經環境相對穩定，外商對於有指標性的頂級辦公需求增加，來台設點比例將明顯拉高。

二、工業地產持續夯 廠商南下尋地:近年中國製造業經營成本提升，台商逐漸轉出中國大陸，部分則回台投資設廠，加上中美貿易戰影響，台商迫切回台尋地，自2017開始至今，連續兩年工業地交易量維持高檔，各地出現缺地之慌，政府為了解決缺地問題，加速盤點各地閒置用地。而新北市發展成熟，工業地價格居高不下，許多企業因此南下尋找工業用地，且以桃園及台中占為大宗，看好台商回流潮，2019年工業地產仍是交易焦點。

三、股票市場波動 REITs成避風港:商用不動產從谷底反彈到今年盤整趨勢，使得2018年REITs市場相當活絡，沈寂了11年的REITs掀起一波發行熱潮，今年2檔REITs上市--圓滿1號及樂富1號，投資標的分別都有商辦大樓及百貨商場，重啟REITs 發行熱潮，而國泰1號標的中華大樓將進行都更重建，也是國內REITs轉向開發型不動產首例。展望2019年受到國際市場不穩定、波動性高，使多數資產可能轉回國內投資，相對於REITs市場波動性低，且不動產價格及收益合理，投資價值浮現。

四、國際金融市場波動大 金融保險業買氣回籠:美中貿易戰使得國際金融市場波動劇烈，壽險及金融業資金回到國內投入商用不動產，許多金控近年開始購地蓋新的企業總部，從2015年逐年遞減，到今年的反彈，而在今年3月富邦人壽搶下高雄凹子底地上權，成為首次壽險業投入高雄地上權案。預估2019年，國際金融市場持續不穩，壽險及金融業資金有望持續回到國內商用不動產。

五、觀光結構轉型質變 品牌旅館百家爭鳴:近年來台旅客結構改變，日韓旅客遽增，陸客則由團客轉為自由行，飯店市場呈現兩極化表現，過去幾年隨著陸客減少，有部分飯店掛牌求售，知名的六福皇宮也在今年吹熄燈號，但各大國際飯店集團品牌，例如萬豪、洲際、凱悅、希爾頓等，在接下來幾年都摩拳擦掌進駐台灣，隨著未來房間供給量增加，經營難度也會增加，由於不同等級及產品定位的旅館紛紛進駐，台灣旅館市場也進入百家爭鳴的激戰時期。

王維宏觀察傳統產業投資商用不動產創下歷年最高，紡織大廠例如宜進、鴻儒(1476)等積極佈局不動產等，持續擴大生產線。展望2019年，受到國際經濟影響，大型企業資金有望回到國內，預估商辦市場租金售價將會持續回升，建商持續看好商用市場，預計再掀起一波商辦投資熱潮。