近幾年因低利率和美國實施QE (貨幣寬鬆政策)3次，後來英國、日本、歐盟也加入印鈔行列，大量資金流入全球，使得資產價格上漲，比較明顯的是股市和房市都大漲，台灣股市走了7年的多頭，最近幾個月股市收黑，有反轉的跡象，而房市持續上漲讓老百姓叫苦連天，高漲的房價惹來民怨，使得政府不得不想辦法抑制炒作，讓房價下跌，之前實施奢侈稅，房價依然不跌，只是成交量變少，因為兩年後奢侈稅就不用課，投資客忍兩年算一算比繳稅划算，只是這種情況將在明年實施房地合一稅改變。

台灣房市這一波從民國92年開始上漲，到102年進入高檔，100年6月1日實施奢侈稅，並沒有讓房價下跌，雖然明年要實施房地合一稅，到了現在房市有些地方願意降價，有些地方依然量縮價穩，量縮代表賣方不肯降價，買方不願進場，不過就長期而言，房價是應該會下跌的。

 

第一是房屋超額供給，根據台電以電表推估，全台空屋約70萬戶，加上近幾年新增60萬戶，假設一半賣不出去，就有30萬戶空屋，所以市場上可能有100萬戶的超額供給。

 

第二是持有成本增加，之前投資客大量囤屋掃貨，是因為持有成本低，現在房屋稅和地價稅均提高，非自用住宅稅率至少增加一倍以上，有的還有豪宅稅，這讓投資客大感吃不消，加上房價處於高檔，獲利不易，風險增加，紛紛想退場，市場上少了投資客囤屋，房市供給增加，房價易跌難漲。

 

第三是人口因素，台灣人口成長緩慢，加上現在養小孩成本高，未來可能會零成長甚至負成長，未來人口零成長，表示未來買屋需求人數會降低，房價不易上漲，根據統計，因為現在家庭小孩少，未來父母留屋給子女的比例會愈來愈高，也就是未來孩子長大後需要買房的人數會降低，長期而言，房屋需求是下降的。

 

第四是房價所得比太高，房價10年漲2至3倍，可是一般民眾薪資所得不可能提高3倍，這使得一般有買房需求的人買不起，買方人數下降，而有能力有錢的人買房因獲利不易降低買屋需求，在房價太高，需求人數下降，長期房價應該會向下修正。

 

總之，根據歷史經驗，當房市空頭多年，政府打算救房市，便會推出利多政策，譬如之前的土地增值稅減半，低利貸款4000億，那房價可能就要上漲了，如果政策打房，課重稅，房市走空機率高，直到政策修改才有可能改變此趨勢，對應到股市則是營建指數在低點，政府作多房市，則可考慮買進營建股，當營建指數在高點，政府作空房市，則要賣出或避開營建股。

 

圖一:民國92年5月，營建指數在低點，政府作多房市，營建指數從59點上漲至457點，漲幅674%，民國100年政府打房，實施奢侈稅，營建指數慢慢走低。