美國連續升息,房地產景氣出現警訊?
美國房地產市場在經過5年的榮景之後,根據美國商務部日前公佈的最新資料表明,7月份新屋開工率出現了2.5%的跌幅,創下了近2年來最大的降幅。同時全美建商信心指數也跌到了15年的最低點:32點。除了顯示出美國房地產景氣已開始降溫外,也使得仍處於擴張階段的美國經濟前景蒙上了不確定因素。
Fed連續升息已壓抑房市發展
儘管美國房地產的已充分自由化,但因房價直接關乎民眾所得與整體經濟的穩定,因此政府的調控措施也隨時存在。因此美國房市的急速降溫並不完全是市場力量推動的結果,主要是受到美國FED在最近2年中連續17次升息。也使得房屋借貸成本提高不少,目前美國市場30年房屋抵押貸款利率已上升到6.81%,15年期為5.32%,五年期為5.26%。美國權威評級公司穆迪認,這麼高的利率水準已使得房地產市場的利潤空間受到壓縮。
除此之外,持續上漲的石油價格也讓美國消費者感到吃不消。目前美國零售汽油價格已超過每加侖3美元,幾乎是歷史最高水準,油價飆升也帶動其他物價上漲,民眾只能減少其他方面的開支,尤其是像住房這樣的大宗消費支出。再者,民眾買漲不買跌的心態,更加深了房屋市場緊縮的壓力。由於目前房地產市場走向的不確定,使得許多潛在購房者都採取觀望態度。過剩的餘屋導致部分地區房價開始急劇下跌,在美國底特律,今年第二季度房價下跌了8%,這更讓購房者不敢輕易入市。
目前美國的房地產業規模超過20兆美元,約佔美國家庭整體凈資產的三分之一以上,是美國經濟的主要支柱力量。而房市降溫已衝擊到美國建築、水泥、鋼材等行業的發展,並對信貸、金融等行業效益產生影響。另外,房價的縮水也讓民眾感覺收入降低,因此會進一步壓縮開支。
美國FED就承認,受房地產降溫、持續升息效應以及高油價等“三大因素”影響,今年第二季度美國經濟成長率降至2.5%,不到第一季5.6%的一半。而為了避免房地產硬著路,美FED在8月以及9月的FOMC會議中,均沒有再持續升息。
不少經濟學家認為,目前房地產市場的降溫趨勢可能會持續一段時間,美國經濟可能正進入一種“硬著陸”狀態。但仍有不少專家表示,由於過去5年美國房地產的快速成長,目前房市的降溫速度呈現的是一種“軟著陸”的狀態,因美國人口仍不斷增加,從長遠的來看美國房地產市場前景依然看好。