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陸房市危機難解,拖累經濟,股、匯、房市行情三管齊「下」

總經評論   2023/07/17

2023年至今已經過了一半;然而,自去年底開放後的中國,經濟景氣復甦的力道開高走低、愈顯「低調」,表現卻遠未如原先分析師的預期。

在這樣子的情況下,現在當地無論是股市、匯市,以及房地產市場的行情,於是「三管齊下」,表現在全世界各地當中,都是敬陪末座,情勢看起來頗為險峻。其中,由於光是房地產及其相關的產業,在中國的GDP(國內生產毛額)當中所占據的比重,就高達了近4分之1;此外,近7成的中國家庭財富,也與房市有關。因此,這方面如果搞得不好的話,恐怕又將拖垮中國的整體經濟。

解封之初,中國住屋房地產市場的景氣,還一度回溫;然最終只是曇花一現。據研究機構Wind估計,今年2月全中國30大城市的新屋總銷售數量,還曾經超越2019年(即新型冠狀爆發之前)的水準。由於經濟剛開始解封,過去因為封城長期被壓抑的買氣,立即被釋放出來;此外,政府介入挽救市場,也是景氣回溫的另一個原因。

不過,之後情勢卻再度逆轉;到了5月,這些城市的新屋總銷售量,則已經再滑落至僅為19年的僅77%左右了。

如果就成屋來看,情況一樣不樂觀:據中國國家統計局統計,今年5月在中國70個大城市當中,成屋的平均價格較前1個月上漲城市的數量,已經由4月份的36個,進一步下滑至僅15個而已。但如果將城市的規模擴大的話,據房地產的研究機構中國指數研究院(China index Academy; CIA)指出,自從今年2月以來,在全中國100大的城市當中,成屋平均價格較前1個月下滑的現象,更出現擴大的趨勢。

另外,據中國的1個房地產的網路平台諸葛找房(Zhuge.com)指出,過去1年來,全中國100大城市成屋的價格,平均下挫了約0.7%的幅度。現階段中國房市所陷入的窘境是:買氣疲軟,但賣壓卻相當沉重;依此發展下去,因為信心危機所導致的賣壓一旦進一步在全國擴散,未來價格恐怕難見底。

自從房市的泡沫於21年破滅之後,空屋率的嚴重問題,就被凸顯出來;而此時,當地的總人口又開始出現減少的現象,所造成的壓力勢將只會更大。而由身為全中國規模最大(以房屋銷售量計)的地產業者碧桂園控股公司(02007.HK)的股價,及營運表現,其實即不難看出現階段中國房市所處的光景:今年以來,該公司在香港上市的股票,再大跌了44%以上,為過去第3年來的連續下跌。

碧桂園控股股價的歷史最高紀錄,乃於18年1月11日盤中,寫下的18.226港元。之後震盪走低,最低還一路跌到去年11月1日僅剩1港元的最深谷底;此時,在4年又9個半月餘的時間裡,最深一度大跌了近95%的幅度。之後,雖然反彈,但僅撐了半個月的時間後,碧桂園控股的股價,卻又像洩了氣的氣球;未來1港元的關卡能否守得住?仍值得觀察。

股價的演出之所以如此洩氣,無非就是在反映其營運上的困窘:在營業額持續下滑的情況下,碧桂園控股22會計年度陷入虧損,每股虧損了0.26港元。另外,預估該公司23、24兩個會計年度營業額,將分別持續再萎縮1.6%,以及7.7%左右。

除了相關的業界之外,房市的危機難解除,對於中國各地的地方政府的打擊最大,因為土地的銷售(賣給地產業者),正是地方政府收入的一大來源;而今年以來,全中國這方面的收入,就已經減少了近兩成。

據美商的金融業者摩根士丹利(Morgan Stanley)估計,一旦低迷的情勢持續下去的話,今年全中國各地地方政府土地銷售的總收入,累計恐怕將短缺達1兆人民幣以上的規模;這對於現在就已經陷入財務危機的許多地方政府,將更必須仰賴中央政府伸出援手了。

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