【財訊快報／陳孟朔】路透報導，中國新興的私募REITs市場在房地產流動性緊縮之際逆勢擴張，成為開發商少數可用的融資窗口。最新市場統計顯示，2025年私募REITs募資管線規模預估約達120億美元，在傳統貸款與債市融資幾近關門的環境下，為資金吃緊的房企提供一條以「資產變現」為核心的新路徑。

私募REITs自2023年正式啟動後快速成長，僅面向專業與機構投資人，審批流程較公募REITs更為簡化且彈性高。市場人士指出，與目前偏重購物中心等消費型資產的公募產品相比，私募REITs納入標的範圍已擴展至辦公大樓、酒店等商用不動產；今年以來，上海交易所已核准17單私募REITs產品，創下設立以來新高，反映發行人與投資端雙方需求同步升溫。

在多數開發商被擠出公開股票與公司債市場的情況下，私募REITs成為商業地產與基礎設施持有者的重要「出海口」。透過將工業園區、數據中心、零售物業等可產生租金收入的資產打包，房企可提前回收部分資金、降低表內槓桿。國際機構研究主管指出，私募REITs有機會重塑房企的商業模式與估值邏輯，從「以售為主」逐步向「持有運營加資產證券化」轉型，對手中仍握有優質現金流資產的開發商而言，堪稱「改變遊戲規則的平台」。

不過，分析師也提醒，這一市場很難成為化解整體房企債務風險的萬靈藥。過去幾年爆雷的眾多民營住宅開發商，多半缺乏穩定收益型資產，難以滿足私募REITs對底層現金流與出租率的要求，真正能順利「入池」的，主要集中在手握產業園區、物流設施或商辦資產的國企平台與少數龍頭民企。此外，機構投資人(法人)對收益率與風險補償要求較高，產品設計、估值與資訊披露都將接受更嚴格市場檢驗。

自2021年房地產流動性危機爆發以來，中國開發商違約與住房需求走弱壓力交織，監管層一方面強調「保交樓」，另一方面也鼓勵透過REITs等工具盤活存量資產。

市場人士指出，私募REITs本質上屬於以收益型不動產為底層的資產支持證券，透過非公開渠道銷售給機構投資人，以租金現金流提供定期分派，既滿足機構對高息產品的配置需求，也呼應官方推動「存量轉換為增量」的政策方向，但要真正修復整個房地產產業鏈的財務體質與信心，恐怕仍是一場漫長的硬仗。