台股今年以來累計上漲超過33%，全球中僅次於費半指數，也超過強勢的日股漲幅。台股超強走勢主要就是站在全球AI浪潮前端，台積電(2330)受惠程度僅次於輝達，今年漲幅高達78%，另一方面，自從疫情前西進中國的台商資金從中國出走，大部分返台。

有AI晶片及伺服器大量外銷賺錢，加上資金回來，台灣連續幾年存款都以超過1兆速度增加；而外資又大筆投資台灣，今年來已匯入超過300億美元(超過1兆元)，但在台股卻只買超約700億元，潛藏資金不容小覷。

再者，不動產聯盟總會理事長林正雄近日提到，境外資金回台專法管制期限將屆，以目前匯回3351億台幣估算，管制鬆綁後可創造上兆元不動產潛在購買力，將對房市注入活水。對此說法，中央銀行火速澄清，為免外界誤解，因而提出說明，強調最多只400多億元可自由運用。

央行指出，境外資金匯回管理運用條例19年8月15日上路，已於21年8月16日落日，總計實際匯回資金115億美元(依當時匯率約3351億台幣)，扣除課稅與已運用於實質投資、金融投資及自由運用後，目前存放於外幣專戶尚未運用資金約42億美元，約1380餘億台幣。由於5年閉鎖期自今年8月陸續屆滿後，仍應依規定分3年逐年提取，亦即每年至多得提取約4百多億台幣，可自由運用於國內外投資，儘管如此，還是很多錢。

台商資金解凍、外貿順暢、外資匯入，台灣資金正淹到天花板。資金多一般大多流向股市及房市，尤其是房市，去年房價好不容易在漲多後沉澱，但財政部卻推出「新青年安心成家房貸」專案，從8月1日上路，符合民法規定的18歲以上成年人，且借款人、配偶及未成年子女均無自有住宅者，購屋貸款從800萬提高至1000萬元，貸款年限由30年拉長至40年。貸款利率由政府再補貼1碼，一段式利率下殺到1.7775%，兩段式利率則下殺到前2年1.69%，第3年起1.99%，截止補助日期為26年7月31日。貸款期可以拉長，年輕人剛性買盤進場，推升全台灣房地產價格，建商也同步大量推案，以中小坪數為主。全台第2季新建案，總銷金額7653億元、新進場案510個、戶數3.8萬戶均創下單季新高紀錄。

7都平均成交價除北市及新竹外，均創下歷史新高，平均年漲幅在5～17%間，熱潮難擋下，全年推案量有望突破2兆元，締造新紀錄。

今年來市場推案、買地頻創新高價，例如隨著台中熱門重劃區房價續創新高，被業界認為房價太委屈的7期，基地位於國家歌劇院特區的新案，最新實登揭露最高成交單價高達99.3萬元，同時也創下7期預售豪宅單價新高。

另外，北部重量級建商、上市建商陸續前往台中7期獵地。7月以來，興富發(2542)、中悅、新美齊(2442)等大建商，合計豪砸下超過100億，搶買7期土地，每坪成交價均站上300萬元。台中過去土地最高單價，就是興富發於20年8月間，以32.2億元買下的7期惠國段920坪土地，換算每坪價格高達350萬元。今年7月再傳出興富發集團高層用個人名義，以總價22.7億餘元、購入7期朝富路惠安段的「國光客運」台中站現址約651坪土地，換算每坪成交價達350萬元，平了當年自家創下的7期地王單價。

南部的高雄及台南受惠政策將半導體及外資投資導引，推案價格也更是頻創創新高。南部地產大戶京城(2524)集團董事長蔡天贊更看好，高雄房市進到50年來最大榮景，「還會繼續旺20年」。再者，護國神山台積電(2330)持續向中南部設廠，包括3奈米、2奈米、1.4奈米晶圓代工廠，的確使得過去南北土地價差情況大為改善，台南及高雄建坪也向50至70萬元挑戰。

可以說中南部建商今年業績一定還是很好，包括有永信建(5508)、隆大(5519)、國建(2501)、聯上發(2537)、華友聯(1436)、海悅(2348)等。代銷的海悅自結5月每股稅後賺1.94元，加上第1季EPS7.93元，上半年每股有機會賺超過14元以上。7月30日除息6.94元、除權3元，看來填權息機率大。

上半年不少營建股都繳交出亮眼營收成績，名軒(1442)、國建、冠德(2520)、華建(2530)、愛山林(2540)、潤泰新(9945)等，前6月營收都創史上同期新高；下半年新案交屋潮可望持續爆發，營收有機會超越上半年。

營建業龍頭老大哥國建前6月營收113.97億元，創歷年新高、年增率達67%；今年預計會完工交屋的「國泰和河」、「國泰溪境」及「國泰Most+」，總銷達92億元，預售時都完銷，至於預計今年會完工的「國泰悠揚」則因缺工而遞延到25年；市場估計，國建完工入帳會比較集中在下半年，全年業績有機會穩步高檔表現。

當中南部房價天花板一直創高來到百萬附近，雙北近7年漲幅相對偏低，漲幅平均不到3成，如今也開始補漲，繼南港後，台北市最後一塊大的重劃區北士科，每坪已經漲到120萬左右，雖不到豪宅的1半價錢，但是該區域是屬於台北市外圍，外圍開始漲價(當地附近新屋3年前最低每坪成交還不到60萬，如今已上漲到接近百萬)。再拉回舊市中心從國賓飯店改建的豪宅，實價登錄每坪到216萬；而台北市的危老都更後推案價格，基本上都是從百萬元起跳，可以想像市中心超過150萬將是常態。

至於一向獲利及配息較高的永信建、華固(2548)、長虹(5534)，在ETF大量買進下，偏向高檔震盪。

此時資產價值應該將被顯現，營建業的原料就是土地，價值也將水漲船高，最近表現最特殊的是高雄的國化(1713)及台南的東和(1414)。國化今年陸續處理桃園及高雄土地，各獲利1.74億元及9.6億元，合計超過十億元，約是股本15.1億元的3分之2。一旦入帳，EPS將暴增。東和也是成立超過一甲子的公司，土地資產龐大，單是台南仁德廠就接近3.5萬坪、麻豆超過6.1萬坪，還有高雄岡山近6000坪，合計超過十萬坪土地，加上其他零散土地資產，公司市值超過70億元並不離譜，雖然近幾年來紡纖營運不多，租金收入不少，所以近8年來都是賺錢且有配息，近期股價開始小量緩慢墊高，且目前總市值不到60億元，股價的確低估。

南科出口金額已超過竹科，當地不管是租屋價格或房價，也都拉出長紅，擁有龐大資產的南紡(1440)具有優勢。南紡在台南擁有超過13萬坪土地，對照每股淨值17.49元，總市值僅3百億元左右，加上在越南設廠投資，最重要是即便紡纖不景氣，該公司近8年來都賺錢、且每年配息介於0.2至0.8元，實屬進可攻退可守。

士電(1503)、大同(2371)、南港(2101)、高林(2906)、士紙(1903)、台肥(1722)、勤美(1532)等，資產在精華區或是在中南部擁有龐大土地者，且股價淨值比又低，股價應有反應近幾年來房價上漲後應有價格。

勤美過去在台北大多以推出豪宅為主，例如勤美璞真、碧湖畔、一方璞真及璞真永吉等，去年EPS2.56元。該公司主力部隊在台中草悟道商圈，努力營造美麗商圈。該集團在台中草悟道周邊擁有萬坪土地，分3期開發，隨著1期國際複合式開發案的「勤美之森」豪宅案去年底交屋、「勤美洲際大飯店」將於今年開幕；勤美為活化資產，已與旗下的全國大飯店、璞真建設簽訂合建契約書，以合建分售方式進行開發，由勤美、全國大飯店提供西區19筆土地，由璞真建設出資興建，基地位在英才路上、勤美誠品綠園道商場旁。由於該商圈是台中蛋黃區，不管是房屋銷售或是洲際飯店營運，加上豪宅入帳，都有機會讓勤美今年及未來幾年營運交出好成績。

最重要的是，勤美每股淨值35.3元，過去長時間股價都停留在35至40元之間，今年則提升至40至45元，長線股價基期可謂很低。