吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮2015.11.26

    郝市府任內將靠近新北投捷運站的一千零四十坪市有地，以都市更新方式標給富邦人壽作溫泉旅館開發，不僅不需經過議會審查，富邦也可獲得五十％都更容積獎勵，五十年合約權利金十四億元。財建委員會痛批根本是送地給財團蓋旅館，最後決議暫擱預算，並將此案送政風處調查。

國有或市有土地要優先考慮興辦社會住宅
    北投捷運旁土地以地上權招標，市府解釋是窳陋地都更，但窳陋地既然可以變更為旅館用地，為何不能變更為社會住宅用地？同樣透過都更與容積獎勵，就可蓋出一千戶每戶十二坪的單身社會住宅，同樣也可與人壽保險公司合作用地上權七十年模式出租，並保障其一定的投資報酬率，七十年時限到期可優先與合作單位改建出租，市府不用支付任何費用，就能照顧一千戶弱勢無殻蝸牛，還可拿到少許權利金，為什麼政府不為？是無心？還是無能？

我們進一步試算，一千坪土地透過都更與特別的容積獎勵，可以興建兩棟十八層一千戶的單身套房，每間套房含公設十二坪，興建預算與營運回收方式如下：

興建費用：12000坪x14萬每坪造價（含設計規劃費）=16.8億

租金年收入：每坪600元x12000x12月=8640萬（每坪700元，每人每月負擔7200元，若願意兩人合租，每月只須3600元）。

物業管理費年支出：12000坪x100元x12月=1440萬

政府權利租金年收入：1500萬（七十年收入10.5億）

合作單位投資報酬率=（8640萬-1440萬-1500萬）/ 16.8億=3.4%（高過於現行法規，人壽保險業投資不動產年投報2.555%）

 

從以上的試算得知，政府可以不用支付任何預算，就能藉由民間資金，大量興辦只租不售的社會住宅，這不但是三蠃局面，所創造的實質與潛在利益如下：

1.善用國有土地與民間資金廣建社會住宅：
配合的民間單位只出興建資金，就可有穩定的投資報酬率，若利率調升可約定酌調租金比率。
2.調解民間多餘資金，避免大量資金外流。
3.政府不支付任何費用，還可賺到合作單位權利租金。
4.解決社會住宅土地需求與資金籌措以及日後管理三大問題。
5.避免賤賣國土，杜絕官商勾結，地盡其利。
6.確實照顧弱勢族群，住者有其居，真正降低民怨。

 

政府要有公權力也要有公信力，不能輕易違約失信於民
    個人認為包括國發會丶國有財產署丶市府各單位，對於社會住宅用地的取得都不夠用心，只想收取權利金，不想動腦筋整合土地，開拓興辦社會住宅財源，而將閒置土地規劃為商業用途或巧立創新基地之名目，當然令人無法信服，兩黨候選人與產官學一致都認為在都會精華區蓋社會住宅是浪費資源，這是個相當錯誤的觀念，一個政府，若能在都會精華區蓋一棟世界一流的超高社會住宅，成為台灣新地標，那才是大有為政府與大有為領導人引以為傲的政績，不但消除民怨也消除階級對立的觀念，可謂一舉兩得。最後呼籲，政府要有公權力也要有公信力，已經標售的地上權，除非有官商勾結的証據，否則，政府宜遵守合約精神，不宜動不動就考慮違約或重新新議約，這樣會影響以後所有政府的BOT案進行。至於標售流程是否有人為疏失或行政瑕疵，那是政風處應盡的調查責任。