蔡英文總統昨（14）日拍板，透過老舊住宅更新來帶動國內內需市場，要求行政部門月底前提出規畫方案，對於安全堪慮的老舊住宅，給予足夠的容積誘因，鼓勵公股行庫和金融機構積極參與。

針對小英政府拍板的獎勵老屋都更政策，個人認為，小英政府的三大重點提示存在與市場實務極大的落差與盲點。

 

新政府面對都更爭議，缺乏市場實務深入探討

　　2012年正當「文林苑都更」爭議事件鬧得滿城風雨，在當年撰書「李同榮房產關鍵報告」裡，大膽預測台灣房市將於2014年底反轉向下，並提出在此一景氣循環結束後，下一個循環的機會點，是「都更翻轉」的年代。很多人不解，本人篤定的回答：只要有天災地變，政府才會覺醒。

果然，房市在一片樂觀聲中，於2014年Q4正式反轉向下，而今年2月6日的台南大地震，更喚醒了沈睡的政府，開始公佈全省土壤液化潛勢區，開始大談防災都更，為了配合防災都更，才會有老屋交易要提健檢證明的烏龍政策，顯然，新政府面對都更政策的爭議與推動障礙，缺乏深入市場實務面的研究與探討。

 

小英政府針對老屋都更獎勵的裁示有三大重點：

(1)對老屋都更提出獎勵

(2)銀行支援投入配合，提升都更財務能量

(3)強化跨部會協調，設置專責機構，全力配合地方政府推動都更

我們認為小英的三項裁示是推動綱領，這三大綱領，過去都有在做，只是強化執行力而己，缺乏創新以及突破現況障礙的政策，在市場實務面遭遇的盲點，仍然難以突破。

 

現行都更的障礙與盲點有三：

(1)少數可綁架多數

執政黨一向標榜的保障人民財產權，同時也造成釘子戶問題難解，現行的行政院版都更條例修正，只有越綁越嚴，多數必需服從少數，因為要保障人民財產權，問題無解。

(2)獎勵越多，問題越多

都更的獎勵，地方政府在法令允許下陸續放寬，包括新北的簡易都更方案，但執行結果也都不如預期，事實證明，都更的問題不在獎勵，而關鍵問題在於「權益分配」，估值與分配缺乏公信力，衍生都更的種種障礙

(3)都更程序繁複，費時耗力

在都更送審案件為數不多的情況下，送審程序往往超過八個月以上，景氣好進行都更整合，到送審丶申請建照，銷售時景氣可能反轉，建商風險加大，沒有十足把握，都會的誘因每況愈下。

 

最後建議，唯今之計，都更的前途取決四大解決方案：

(一)政府編列預算，針對四十年以上老屋，啓動選擇性老屋健檢。

(二)針對危險堪慮的老屋，啓動防災型強迫都更

(三)針對防災都更，啓動獎勵丶安置丶丶等優惠配套措施

(四)針對防災老屋重建，啓動民間資金投入丶金融機構支援丶跨部會行政與法令修訂支援。

最後，再次強調，只有政府率先啓動防災型都更，自然帶動民間積極跟進，都會市容丶景觀丶建物安全丶都更推動才有美好的未來！